(迈点公寓讯 谭博雅)规模与布局是长租公寓行业绕不开的话题。尤其在当前行业内盈利模式不清晰，烧钱抢占市场的阶段，实现规模化被认为是公寓盈利的一大条件。链家研究院院长杨现领认为，“在现有条件下，只有实现规模效应，才能挤出一定利润空间。”各大公寓品牌已纷纷通过融资等途径扩大市场布局，一二线城市的品牌竞争尤为激烈。
而世联行旗下长租公寓品牌红璞公寓9月底接连将昆明、南昌纳入布局版图，至此，其全国布局城市增至29个。如此大的市场布局和迅速的扩张速度背后有怎样的逻辑和运营手段?
红璞公寓全国布局城市地图
未来前景可期 红璞公寓抢先进入
南昌是江西省省会，历史文化名城，但长期以来由于产业结构以第二产业为主，人口聚集度相比于热门二线城市还有很大差距，整体的住房租赁需求并不旺盛，目前市场上有一些公寓，但大品牌公寓还未涉足。对于未知的市场，红璞公寓为何如此大胆地挺进?
在南昌世联置业有限公司总经理苏剑看来，虽然南昌整体租赁市场还未成熟，但他更看中其未来的发展前景。去年国务院对南昌在内的长江中下游城市进行了产业规划，给予南昌发展互联网产业的指导。交通方面，江西省高速路网的建设全国领先。“而且南昌是省会城市，不同于一般二三线城市，就目前的发展速度，它未来的产业布局，经济增长是可以预期的。”苏剑说道。
据苏剑介绍，南昌红璞公寓首个项目位于老城区阳明路，这里人口密集度明显高于其他区域，周边有大量白领人群，租赁市场需求很大。“由于率先进入市场，避免了品牌间的激烈竞争，这对我们也是一大优势。”苏剑补充道。
历时一年 解决产品适应性是关键
城市布局的开拓需要大量筹备工作。据苏剑透露，红璞公寓进入南昌的筹备工作于去年开始，共历时一年，围绕客群、产品、服务，以及物业选择做了大量调研。而苏剑认为筹备过程中最大的困难在于红璞公寓全国化的产品在南昌市场的适应能力。
红璞公寓样板间
由于南昌特殊的市场环境，市场消费能力可能远不及热门二线城市，加之当地散租型的居住习惯，集中式长租公寓的居住方式并未普及，这对于红璞公寓是极大挑战。如何让当地市场接受红璞公寓?苏剑选择从客户的需求出发。“我们走访了大量客户，做了很多访谈，把客户的需求进行沉淀，并逐一与产品对应。让需求与产品形成完整的链条，从产品本质上解决产品落地的适应性问题。”
针对调研中客户反映的舒适性和收纳空间问题，红璞公寓在产品上做了多番优化。“我们给客户更多居住空间，收纳空间，还有影院，书吧，网吧，健身，娱乐等设施，对于居住品质有很大提升。”据悉，该项目对原宾馆物业进行装修改造，房源规模70间，平均面积35㎡，目前进行到装修招标阶段，预计明年2月开业。“后续项目正在商务谈判阶段。我们还会配合政府做一些高端产品，助力当地人才落地计划。”苏剑说道。
红璞公寓样板间
此外，寻找合适的物业也是进入市场的关键所在。南昌市社保局是该项目物业持有方，在招拍挂过程中，凭借世联行上市公司的强大履约能力，同时政府基于长租公寓对群众居住方式的改善这一社会价值层面的考虑，红璞公寓最终以底价中标。
全国化布局+业务线闭环助力扩张
对于公寓行业，规模大并不一定能盈利，但规模小则很难产生品牌效应和溢价。扩大布局与规模是长租公寓行业面临的难题。囿于资金支持，市场适应性等方面的制约，很多品牌的规模扩张之路步履维艰。前不久已有多个品牌依靠融资、整合并购等手段扩张规模的案例。但红璞公寓的扩张模式与众不同，它的背后有怎样的秘诀?对此，苏剑认为红璞公寓的快速扩张得益于世联行的全国化布局，这一与生俱来的基因。
红璞公寓样板间
“世联行的组织是全国化的，除西藏，已在全国范围实现普及。我们在做基于资产的全链条服务，并形成业务线闭环。所以在这个基础上，各个城市的在地团队在市场扩张与调研过程中起到中坚力量的作用。”另外，世联行已在房地产综合服务领域有20余年经验，积累了大量B端，特别是国企、政府合作资源。这对红璞公寓获得政府、国企方面的房源渠道大有裨益。
苏剑告诉记者，“南昌政府方面有大量沉淀物业，以前没有找到合适的方式把物业变现或盘活，而红璞公寓刚好契合这一需求，把闲置资产利用起来，达成互利合作。”
相比于地产系、酒店系公寓品牌，红璞公寓没有自持物业优势和运营管理经验。但凭借自身的业务线闭环和全国化布局，世联行已然构建起贯穿地产全行业的生态系统，红璞公寓是其中的重要一环，得到了强大的资金、资源支持。
南昌是一个全新的公寓市场，这给红璞公寓打造自己的服务体系一个非常好的机会。苏剑表示，“南昌的长租公寓市场几乎是一张白纸，我们的发挥空间非常大。”谈及未来的发展规划，苏剑目标非常明确。“我希望在1-2年内达到3000-5000间的规模，并且预计在4年半的时间开始盈利，并在运营过程中保证盈亏平衡。”红璞公寓目前的规模已经逐步铺开，而后续的盈利问题则要交给时间来验证。
（以上图片均来自红璞公寓，使用解释权归其所有）
